圣典婚姻家事普法｜民国老旧建筑、多人按份继承、折价归并析产全
圣典婚姻家事普法｜民国老旧建筑、多人按份继承、折价归并析产全胜典型案例
庄荣华律师办案步骤与技巧精讲
结案时间：2019年11月25日
审理法院：南京市秦淮区人民法院少年家事庭
承办法官：武麟法官
代理律师：庄荣华律师团队
案件背景遭遇
本案为极为复杂的**民国历史建筑多人分家析产、法定继承纠纷**，案件年代久远、继承人人数众多、权属历史脉络复杂，属于家事继承中难度极高的疑难复杂案件。案涉房屋为民国遗留老式建筑，被继承人离世后，多名法定继承人依法取得房屋按份共有产权。
共有产权确立后，长期实际占有房屋的一方继承人拒不配合产权变更、拒绝腾退房屋、抗拒共有分割，长期独占使用涉案房产，严重侵害其他共有人的合法物权。多名继承人之间矛盾激化、协商彻底破裂，无法通过私下调解解决权属分割、房屋占有、折价补偿等系列问题。当事人为彻底终结长年房产纷争、一劳永逸厘清房屋权属，全权委托庄荣华律师团队提起分家析产诉讼，全力争取房屋完整产权。
诉讼决心
无路可退！！！坚决维权！！！
核心办案目标：突破多人共有分割僵局，击破占房一方抗辩，通过司法折价归并，成功拿下整套民国建筑全部产权，彻底解决多年继承纠纷。
诉讼全程经过
本案于2019年6月正式立案，案件涉及多名被告、多层继承关系、老旧历史建筑权属认定、共有物分割规则适用等多重难点，对方凭借长期占有房屋的事实拒不配合分割，抗辩态度强硬。
律师团队全程梳理数十年历史权属脉络、固定按份共有合法依据、检索同类老旧建筑析产判例、搭建完整诉讼逻辑。庭审中精准论证多人共有房屋不适宜共同居住使用、司法折价归并的必要性与合法性，充分释明独占房屋一方侵害其他共有人权益的法律事实。本案仅一次开庭即完成全部审理，法院全面采纳我方核心代理观点，最终判决房屋全部份额归我方当事人所有，圆满实现全盘胜诉。
最终胜诉案件结果
1、法院判决案涉民国建筑全部产权份额归我方原告单独所有，彻底终结多人共有状态；
2、多名被告全员配合办理房屋过户变更登记手续，我方完全取得房屋完整物权；
3、我方仅需依法向长期占房的被告支付对应份额折价款，以合法合理对价锁定整套房屋产权；
4、长达数年的多人继承、房产占有、权属争议一次性彻底了结，当事人核心诉求全部实现。
本案两大核心争议焦点
争议焦点一：多人按份共有房屋，部分共有人、实际占有人坚决拒绝分割，法院是否应当强制折价归并分割？
争议焦点二：老旧民国建筑如何合法确定市场总价值、各继承人份额比例以及对应折价款金额？
本案律师核心办案策略与应诉方案
1、全案历史案情梳理：系统梳理房屋民国建筑历史渊源、两代被继承人离世时间、历次继承调解记录、产权变更执行过程，完整还原案件事实脉络；
2、标准化诉讼文书输出：撰写专业起诉思路、完整证据清单、法律风险意见书，明确共有物分割的法定条件与司法适用标准；
3、法院专项沟通对接：主动向承办法官沟通老旧共有房产审判思路，阐明多人共有房屋长期被独占、无法共同使用的现实困境，争取法院自由裁量支持；
4、精细化庭审指导：全程指导当事人庭审发言、质证重点、辩论核心，规范庭审表述，规避老旧房产案件常见诉讼风险；
5、析产分割法律论证：全面引用《物权法》共有物分割规则，论证按份共有人享有法定分割权利，即便部分共有人拒绝，法院仍可依法裁判分割；
6、类案判例支撑：检索南京本地老旧房产、多人继承析产生效案例，佐证我方折价归并、价高取得产权的诉讼主张；
7、份额与价款精准核算：结合房屋司法评估总价、各继承人法定份额，精准核算折价款金额，确保裁判结果合法合理。
本案核心胜诉亮点
1、一案终结多年纷争：本案房屋权属跨度数十年、继承人人数众多、矛盾根深蒂固，通过一次诉讼彻底解决全部继承、占有、分割纠纷；
2、突破拒分僵局：成功打破部分继承人长期占房、拒绝分割的僵局，通过司法强制折价归并，彻底破除共有障碍；
3、完整产权全盘拿下：在多人按份共有的不利前提下，通过专业诉讼策略，成功获取整套民国建筑100%产权，实现利益最大化；
4、庭审高效胜诉：复杂多人继承疑难案件，仅一次开庭即全面审结、全额支持我方诉求，诉讼效率与胜诉效果双优；
5、价款核算公允合规：依托司法评估确定房屋总价，折价款计算透明合法，无超额支出，保障当事人经济权益。
附完整法院裁判文书
江苏省南京市秦淮区人民法院民事判决书
(2019)苏民初号
原告：A，男，住南京市秦淮区。
委托诉讼代理人：庄荣华，江苏圣典律师事务所律师。
被告：B，男，住南京市秦淮区。
被告：C，女，住南京市鼓楼区。
被告：D，女，住南京市鼓楼区。
被告：E，女，住南京市鼓楼区。
被告：F，男，住南京市鼓楼区。
被告：G，女，住南京市秦淮区。
被告：H，女，住南京市秦淮区。
原告A与被告B、C、D、E、F、G、H分家析产纠纷一案，本院于2019年6月10日立案后，依法适用普通程序，公开进行了审理。原告A及其委托诉讼代理人庄荣华，被告B，被告D、F的委托诉讼代理人被告C，被告E，被告G的委托诉讼代理人，被告H到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
A向本院提出诉讼请求：对南京市秦淮区X号依法分割。事实与理由：原、被告父亲于1968年去世，母亲于2004年去世。留有位于南京市秦淮区X号房产一套。该房产全体继承人与被告B因遗产继承纠纷，曾于2016年在法院的主持下进行了调解，原告A、C、D、E、F、被告B各继承七分之一的份额，原告A、H各继承十四分之一的份额。调解后，被告B拒绝配合进行涉案房屋的产权变更办理，继续独自的占有和使用涉案房屋。后通过法院执行局申请执行裁定书，强制执行办理产权证变更手续并领取了不动产权证书。在办理不动产权证书后，被告B仍旧占用涉案房屋。由于被告B的行为侵犯了其他产权人对于涉案房屋的产权，为了能够切实解决房产上的纠纷，原告主张对涉案房屋折价归并，采取竞价方式，由价高者得，望法院判如所请。
本院认为，不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割。原、被告经法院调解确认对涉案房屋按份共有，因涉案房屋的产权人人数较多，无法由原、被告共同使用，原告作为按份共有人请求以折价归并方式对该房屋进行分割，既有利于生产、生活，也符合相关法律规定，本院依法予以准许。
另涉案房屋估价确定总价值为5285600元，考虑到各方实际居住条件及原告的请求、被告C、D、E、F、G、H让与原告份额的意思表示，故判由原告A分得涉案房屋，并由原告A按房屋价值，向被告B支付其享有的七分之一份额的折价补偿款755085.7元。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十四条、第九十九条、第一百条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：
一、本市秦淮区X号房屋归原告A所有；
二、被告B、C、D、E、F、G、H于本判决生效之日起十日内协助原告A办理上述房屋过户手续；
三、原告A于上述房屋过户当日一次性给付被告B房屋折价补偿款755085.7元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费17414元，由原告负担14926.3元，被告B负担2487.7元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
南京市秦淮区人民法院
二〇一九年十一月二十五日
律师结语
老旧历史建筑、多人继承析产案件，是家事纠纷中极具难度的疑难类型，存在权属年代久远、继承人人数繁杂、共有人意见分歧大、实际占有人拒不配合分割等多重诉讼难点。很多当事人自行维权，极易因不懂共有物分割规则、缺乏诉讼策略，长期陷入房产共有僵局，无法实现产权归一。
本案充分体现专业家事律师的诉讼价值，通过精准运用共有物折价归并裁判规则、完整梳理历史权属证据、当庭击破对方独占抗辩理由，在多人共有、矛盾复杂的不利局面下，成功帮助当事人拿下整套房屋完整产权，彻底终结长年继承纷争，实现案件最优胜诉结果。
案后思考
复杂继承析产纠纷中，当事人切忌被动僵持、消极等待，多人共有房产一旦出现一方独占、拒不配合分割的情况，必须通过司法诉讼途径主动维权。诉讼的核心不在于面面俱到，而在于精准锁定**分割合法性、折价归并合理性、己方权属正当性**三大核心要点，集中力量突破关键争议。
当事人应当摒弃焦虑心态，完整整合案件事实与证据，全权交由专业律师梳理案件秩序、搭建诉讼逻辑、把控庭审节奏，聚焦核心维权目标、放弃无效争议，才能在复杂多人纠纷中实现逆风翻盘，最大化保全自身不动产核心权益。