【南京中院3套房屋继承案】二审成功为当事人争取房产份额-庄荣华
2015年-南京中级人民法院
遗产法定继承案
成功获法院支持依法分割房屋
南京继承律师庄荣华律师指导
案情介绍：
本案原告系被继承人的养母，因与其他继承人无法达成一致，最终无法协商自行处理，起诉法院解决，但原告坚持原先赠与未成年人的房产现今可以撤销，要求多分遗产，被继承人的丈夫无奈委托知名南京继承房产律师庄荣华代理此案，家庄荣华律师仔细研究完当事人的诉讼证据材料后决定全程代理此案。
在一审审理过程中，法庭采纳了庄荣华律师关于房屋分割的具体法律意见，至此对方不服一审判决，再次上诉至南京中院。
由于一审代理出色，当事人仍然委托庄荣华律师继续办理二审诉讼案件，全权委托。
承办法官：周侃庭长。
案件结果：
1、维持一审法院关于房屋分割的具体份额，采纳庄荣华律师意见。
2、补充分割了关于房屋租金的具体分割比例。
律师点评：
本案中最大的难点就是原告出资以及对于未成年的房屋增加是否能够撤销，以及其主张我方存在恶意伤害被继承人的事实是否存在，原告起诉的整体要求实际上是要求多分。
但庄荣华律师运用民法、继承法、物权法等相关法律规定，整体击破对方的诉讼策略，同时对方代理人在引用错误法条要糊弄法庭的时候，也积极提请法庭注意，最终法庭也采纳庄荣华律师的意见，向原告释明法律规定，建议其不要坚持不合理的诉讼请求。
期间对方坚持在某一套房屋中有重大出资，或者全额出资，为此二审法院的法官还亲自至海关机关和房屋的开发商调查取证，虽然有部分情况与对方陈述的一致，但是后续庄荣华律师又补充了相关法律意见，最终在二审中出现对方新的重要证据的情况下，庄荣华律师仍然为当事人维持了一审关于房屋的分割比例，为当事人保护了一审有利的判决。
房屋是夫妻财产中价值最大的部分，凡涉及分割房屋的诉讼案件，最好寻求专业律师，或者有着相关成功案例的律师处理，庄荣华律师对于房产分割有着大量的成功诉讼经验，当事人有不明之处可致电庄荣华律师咨询，13770501904。
至此本案终结，当事人非常满意案件结果。
江苏省南京市中级人民法院
民事判决书
(2015)宁民终字第X号
上诉人（原审原告）A，女，1938年生，汉族，南京退休干部，住南京市秦淮区。
被上诉人（原审被告）B，男，1968年生，汉族，无业，户籍地南京市玄武区。
被上诉人（原审被告）C，男，1999年生，汉族，学生，户籍地南京市玄武区。
法定代理人B（C父亲），自然情况同前。
上列两被上诉人共同委托代理人庄荣华。
上诉人A与被上诉人B、C继承纠纷一案，南京市玄武区人民法院于2015年4月30日作出(2014)玄孝民初字第X号民事判决，A不服该判决，向本院提起上诉，本院于2015年8月7日立案受理。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人A，被上诉人B、C共同委托代理人庄荣华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，A系被继承人D的养母，B系被继承人D的丈夫，C系被继承人D的儿子，D于201 2年3月20日去世，死亡时未留有遗嘱。
D去世时留下的遗产有：1、位于南京市江宁区秣陵街道将军大道（以下简称爱涛翠湖花园房产）（D享有10%的份额），该房产A出资1 5万元；2、位于南京市罗汉巷房产（以下简称罗汉巷房产）（房屋所有权人登记为B）；3、位于海南省琼海市的房产（以下简称博鳌房产）（房屋所有权人登记为B）；4、苏A红旗牌小型汽车（机动车所有权人为B）：
原审法院认为，被继承人没有遗嘱的，按照法定继承办理，A及B、孙宇禅分别为被继承人D的养母、配偶、儿子，均为第一顺序继承人，同一顺序继承人继承的遗产份额，一般应当均等，本案中各继承人并无特殊情形，应当均分遗产。
关于爱涛翠湖花园房产，A主张系其单位的福利房且首付款15万元系其支付，又因为C在该套房屋购买时系未成年人，故实际产权人应为被继承人D，但该房屋的产权登记人分别为D和C，且远超出首付款的贷款均由被继承人D夫妇偿还，基于亲情关系的存在，A所支付的首付款应视为对养女和外孙的赠与，且该赠与已经履行完毕，不能因为养女的去世而撤销，但被继承人D享有的10%的份额可视为对D的单独赠与，故A及B、C均可继承该套房产三十分之一的份额，由于该套房产尚有贷款，各继承人应在继承的份额内承担还款的义务，但B表示愿意自己承担偿还贷款的义务，不要求A和C承担还款义务，对此予以确认。
关于罗汉巷房产虽然产权登记在B名下，但应为夫妻共同财产，被继承人D享有50%的份额，A、B、C三人均可继承该套房产六分之一的份额，同理，关于博鳌房产，A、B、C均可继承六分之一的份额，苏A红旗牌小型汽车，A、B、C也可继承六分之一的份额，现双方均同意该车价值1 0万元，且B同意补偿价款给A和C，经过计算，B需支付A和C各1.67万元；至于A所要求分割的家具家电，双方一致认可价值4万元，且B同意补偿价款给A和C，经过计算，B需支付A和C各0.67万元，
原审法院据此判决：一、位于江宁区秣陵街道将军大道爱涛翠湖花园房产归原告A、被告B、被告C按份共有，其中原告A、被告B各享有三十分之一的份额，被告C享有十五分之十四的份额，被告B
承担偿还贷款的义务；二、位于罗汉巷室房产、琼海市博鳌镇东屿安置区的房产归原告A、被告B、被告C按份共有，其中原告A、被告C对上述遗产享有六分之一的份额，被告B享有三分之二的份额；三、苏A红旗牌小型汽车、所有家具家电归被告B所有，由被告B于判决生效之日起十日内支付原告A、被告C各2.34万元；四、驳回原告A的其他诉讼请求。
宣判后，A不服原审判决，向本院提起上诉称，1、爱涛翠湖花园房产系A全额出资49万元购买，并非只付了首付。2、该房产系A对D的赠与，并登记在D名下，应为D的个人财产。D及B擅自将该房产90%的份额登记在C名下，违背了A的意愿，A据此应继承三分之一的份额。3、原审法院对于遗产仅进行了份额分配，实际上侵害了A的合法权利，对于D去世后由被上诉人占用房屋的使用费，应当按照房屋租金计算分割。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决书第一项，改判A享有爱涛翠湖花园房产三分之一份额，对该房屋折价归并，并对2012年3月20日至201 5年9月1日的房屋租金21万元进行继承分割。
B、C辩称，原审判决查明亭实清楚，适用法律正确，被上诉人在一审中曾经提出过折价归并的方案，但上诉人不同意，现被上诉人不同意对爱涛翠湖花园房产折价归并。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的除A对爱涛翠湖花园房产出资1 5万元以外的事实属实，本院予以确认。
二审另查明，爱涛翠湖花园房产于201 0年10月28日办理房产登记手续，现登记在D、C名下，约定为按份共有，其中D占10%份额，C占90%份额。该房产于2009年2月25日设定按揭抵押，贷款金额为250000元，抵押结束日期为2029年2月25日，现尚有贷款未偿还完毕。
关于爱涛翠湖花园房产出资情况，A在二审中提交南京海关工会出具的证明一份，主张爱涛翠湖花园房产系A通过南京海关团购方式购买，并由其从2006年3月至2008年3月向爱涛置业有限公司交纳购房款共计49万元；提交缴费凭证收据及缴费名单复印件一份，主张A为购买爱涛翠湖花园房产出资49万元。经质证，B、C对海关工会出具的证明内容不予认可，认为工会不能证明房屋的情况，对缴费凭证及缴费名单的真实性不予认可，认为虽然加盖了工会的公章，但是工会并不是该房产的收费单位，无权证明缴费情况。
本院至江苏爱涛置业有限公司调查，核实A提交的缴费凭证情况。该公司财务人员认可缴费凭证均系从公司复印，并提供缴费凭证原件予以核对。
二审中，A主张爱涛翠湖花园房产、罗汉巷房产、傅鳌房产在D去世后，由B、C对外出租至今，租金共计210000元。B、C认可罗汉巷房产出租至今，租金为每月3000元，认可爱涛翠湖花园房屋曾出租不超过一年，租金为每月1400元，但陈述博鳌房产从未出租过。 上述事实，有结婚证、常住人口登记卡、公证书、独生子女证、户籍信息证明、房产证、收据、调查笔录及双方当事人陈述等证据证实。
本院认为，本案二审争议焦点为：1、爱涛翠湖花园房屋是否为D的个人财产以及应如何进行继承分割；2、本案诉争三套房产是否存在未进行继承分割的租金收益。
关于争议焦点1，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，爱涛翠湖花园房产于201 0年1 0月28日办理房产登记手续，现登记在D、C名下，约定为按份共有，其中D占10%份额，C占90%份额，该房产的所有权归属应以不动产登记为准。A在二审中提交爱涛翠湖花园房产的缴费凭证，主张其为该房产出资49万元，B、C虽对此不予认可，经本院至江苏爱涛置业有限公司核实，A提交的缴费凭证真实，故本院对A出资49万元的事实予以确认。但D芳据此主张该房产系其对女儿D个人的赠与，D及B擅自将该房产90%的份额登记在C名下违背A的意愿，对此负有举证责任。现A未能提供相关证据证明其以上主张，不能推翻不动产登记效力，原审法院认定爱涛翠潮花园房产10%产权份额系D遗产，对此进行分割，并无不当。关于该房产上所设抵押贷款尚未偿还的部分，B表示自愿承担，不违反法律规定，本院予以确认。A提出爱涛翠湖花园系D个人财产其应继承其中三分之一份额的上诉请求证据不足，本院不予支持。
关于争议焦点2，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。本案中，爱涛翠湖花园房产10%份额、罗汉巷房产50%份额、博鳌房产50%份额均系D的遗产。D去世后，该三套房产中属D所有的产权份额所对应的相关财产收益亦应作为遗产进行分割。A主张继承该三套房产产生的租金收益，符合法律规定，本院予以支持。但A对于该三套房产出租的事实及租金数额应提供证据予以证实，现B、C自认罗汉巷房产出租至今，租金为每月3000元，爱涛翠湖花园房屋曾出租不超过一年，租金为每月1400元，本院予以确认。A对B、C自认的租赁情况不予认可，但对此未能提供证据，故本院确认自D去世至本院二审辩论终结时止，罗汉巷房产租金中属于D遗产的部分为63000元（3000元／月×42个月×50%），酌定爱涛翠湖花园房产租金中属于D遗产的部分为1 680元（1400元／月×1 2个月×10%），上述遗产由A、B、C各继承三分之一，因该租金实际由B收取，故由B给付A、C各21 560元。
综上，原审判决认定部分事实不清，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国继承法》第三条、第五条、第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持南京市玄武区人民法院(2014)玄孝民初字第号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项；
二、B于本判决生效之日起十日内给付A、C房屋租金各21 560元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费12800元，由A负担2800元，B、C各负担5000元；二审案件受理费4600元，由A负担2300元，由B、C各负担1150 元。
本判决为终审判决。
江苏省南京市中级人民法院
二0一五年十月二十一日
希求的背后往往紧跟着失望。一段飘然而来又飘然而逝的情缘，一架扶你上楼又被拆除的梯子，一句温馨的谎言……它们如同一个个陷阱，上面覆盖着“希望”，下面却深藏痛苦。一次掉进陷阱是意外，反复掉进陷阱是贪婪。
遗产法定继承案
成功获法院支持依法分割房屋
南京继承律师庄荣华律师指导
案情介绍：
本案原告系被继承人的养母，因与其他继承人无法达成一致，最终无法协商自行处理，起诉法院解决，但原告坚持原先赠与未成年人的房产现今可以撤销，要求多分遗产，被继承人的丈夫无奈委托知名南京继承房产律师庄荣华代理此案，家庄荣华律师仔细研究完当事人的诉讼证据材料后决定全程代理此案。
在一审审理过程中，法庭采纳了庄荣华律师关于房屋分割的具体法律意见，至此对方不服一审判决，再次上诉至南京中院。
由于一审代理出色，当事人仍然委托庄荣华律师继续办理二审诉讼案件，全权委托。
承办法官：周侃庭长。
案件结果：
1、维持一审法院关于房屋分割的具体份额，采纳庄荣华律师意见。
2、补充分割了关于房屋租金的具体分割比例。
律师点评：
本案中最大的难点就是原告出资以及对于未成年的房屋增加是否能够撤销，以及其主张我方存在恶意伤害被继承人的事实是否存在，原告起诉的整体要求实际上是要求多分。
但庄荣华律师运用民法、继承法、物权法等相关法律规定，整体击破对方的诉讼策略，同时对方代理人在引用错误法条要糊弄法庭的时候，也积极提请法庭注意，最终法庭也采纳庄荣华律师的意见，向原告释明法律规定，建议其不要坚持不合理的诉讼请求。
期间对方坚持在某一套房屋中有重大出资，或者全额出资，为此二审法院的法官还亲自至海关机关和房屋的开发商调查取证，虽然有部分情况与对方陈述的一致，但是后续庄荣华律师又补充了相关法律意见，最终在二审中出现对方新的重要证据的情况下，庄荣华律师仍然为当事人维持了一审关于房屋的分割比例，为当事人保护了一审有利的判决。
房屋是夫妻财产中价值最大的部分，凡涉及分割房屋的诉讼案件，最好寻求专业律师，或者有着相关成功案例的律师处理，庄荣华律师对于房产分割有着大量的成功诉讼经验，当事人有不明之处可致电庄荣华律师咨询，13770501904。
至此本案终结，当事人非常满意案件结果。
江苏省南京市中级人民法院
民事判决书
(2015)宁民终字第X号
上诉人（原审原告）A，女，1938年生，汉族，南京退休干部，住南京市秦淮区。
被上诉人（原审被告）B，男，1968年生，汉族，无业，户籍地南京市玄武区。
被上诉人（原审被告）C，男，1999年生，汉族，学生，户籍地南京市玄武区。
法定代理人B（C父亲），自然情况同前。
上列两被上诉人共同委托代理人庄荣华。
上诉人A与被上诉人B、C继承纠纷一案，南京市玄武区人民法院于2015年4月30日作出(2014)玄孝民初字第X号民事判决，A不服该判决，向本院提起上诉，本院于2015年8月7日立案受理。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人A，被上诉人B、C共同委托代理人庄荣华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，A系被继承人D的养母，B系被继承人D的丈夫，C系被继承人D的儿子，D于201 2年3月20日去世，死亡时未留有遗嘱。
D去世时留下的遗产有：1、位于南京市江宁区秣陵街道将军大道（以下简称爱涛翠湖花园房产）（D享有10%的份额），该房产A出资1 5万元；2、位于南京市罗汉巷房产（以下简称罗汉巷房产）（房屋所有权人登记为B）；3、位于海南省琼海市的房产（以下简称博鳌房产）（房屋所有权人登记为B）；4、苏A红旗牌小型汽车（机动车所有权人为B）：
原审法院认为，被继承人没有遗嘱的，按照法定继承办理，A及B、孙宇禅分别为被继承人D的养母、配偶、儿子，均为第一顺序继承人，同一顺序继承人继承的遗产份额，一般应当均等，本案中各继承人并无特殊情形，应当均分遗产。
关于爱涛翠湖花园房产，A主张系其单位的福利房且首付款15万元系其支付，又因为C在该套房屋购买时系未成年人，故实际产权人应为被继承人D，但该房屋的产权登记人分别为D和C，且远超出首付款的贷款均由被继承人D夫妇偿还，基于亲情关系的存在，A所支付的首付款应视为对养女和外孙的赠与，且该赠与已经履行完毕，不能因为养女的去世而撤销，但被继承人D享有的10%的份额可视为对D的单独赠与，故A及B、C均可继承该套房产三十分之一的份额，由于该套房产尚有贷款，各继承人应在继承的份额内承担还款的义务，但B表示愿意自己承担偿还贷款的义务，不要求A和C承担还款义务，对此予以确认。
关于罗汉巷房产虽然产权登记在B名下，但应为夫妻共同财产，被继承人D享有50%的份额，A、B、C三人均可继承该套房产六分之一的份额，同理，关于博鳌房产，A、B、C均可继承六分之一的份额，苏A红旗牌小型汽车，A、B、C也可继承六分之一的份额，现双方均同意该车价值1 0万元，且B同意补偿价款给A和C，经过计算，B需支付A和C各1.67万元；至于A所要求分割的家具家电，双方一致认可价值4万元，且B同意补偿价款给A和C，经过计算，B需支付A和C各0.67万元，
原审法院据此判决：一、位于江宁区秣陵街道将军大道爱涛翠湖花园房产归原告A、被告B、被告C按份共有，其中原告A、被告B各享有三十分之一的份额，被告C享有十五分之十四的份额，被告B
承担偿还贷款的义务；二、位于罗汉巷室房产、琼海市博鳌镇东屿安置区的房产归原告A、被告B、被告C按份共有，其中原告A、被告C对上述遗产享有六分之一的份额，被告B享有三分之二的份额；三、苏A红旗牌小型汽车、所有家具家电归被告B所有，由被告B于判决生效之日起十日内支付原告A、被告C各2.34万元；四、驳回原告A的其他诉讼请求。
宣判后，A不服原审判决，向本院提起上诉称，1、爱涛翠湖花园房产系A全额出资49万元购买，并非只付了首付。2、该房产系A对D的赠与，并登记在D名下，应为D的个人财产。D及B擅自将该房产90%的份额登记在C名下，违背了A的意愿，A据此应继承三分之一的份额。3、原审法院对于遗产仅进行了份额分配，实际上侵害了A的合法权利，对于D去世后由被上诉人占用房屋的使用费，应当按照房屋租金计算分割。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决书第一项，改判A享有爱涛翠湖花园房产三分之一份额，对该房屋折价归并，并对2012年3月20日至201 5年9月1日的房屋租金21万元进行继承分割。
B、C辩称，原审判决查明亭实清楚，适用法律正确，被上诉人在一审中曾经提出过折价归并的方案，但上诉人不同意，现被上诉人不同意对爱涛翠湖花园房产折价归并。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的除A对爱涛翠湖花园房产出资1 5万元以外的事实属实，本院予以确认。
二审另查明，爱涛翠湖花园房产于201 0年10月28日办理房产登记手续，现登记在D、C名下，约定为按份共有，其中D占10%份额，C占90%份额。该房产于2009年2月25日设定按揭抵押，贷款金额为250000元，抵押结束日期为2029年2月25日，现尚有贷款未偿还完毕。
关于爱涛翠湖花园房产出资情况，A在二审中提交南京海关工会出具的证明一份，主张爱涛翠湖花园房产系A通过南京海关团购方式购买，并由其从2006年3月至2008年3月向爱涛置业有限公司交纳购房款共计49万元；提交缴费凭证收据及缴费名单复印件一份，主张A为购买爱涛翠湖花园房产出资49万元。经质证，B、C对海关工会出具的证明内容不予认可，认为工会不能证明房屋的情况，对缴费凭证及缴费名单的真实性不予认可，认为虽然加盖了工会的公章，但是工会并不是该房产的收费单位，无权证明缴费情况。
本院至江苏爱涛置业有限公司调查，核实A提交的缴费凭证情况。该公司财务人员认可缴费凭证均系从公司复印，并提供缴费凭证原件予以核对。
二审中，A主张爱涛翠湖花园房产、罗汉巷房产、傅鳌房产在D去世后，由B、C对外出租至今，租金共计210000元。B、C认可罗汉巷房产出租至今，租金为每月3000元，认可爱涛翠湖花园房屋曾出租不超过一年，租金为每月1400元，但陈述博鳌房产从未出租过。 上述事实，有结婚证、常住人口登记卡、公证书、独生子女证、户籍信息证明、房产证、收据、调查笔录及双方当事人陈述等证据证实。
本院认为，本案二审争议焦点为：1、爱涛翠湖花园房屋是否为D的个人财产以及应如何进行继承分割；2、本案诉争三套房产是否存在未进行继承分割的租金收益。
关于争议焦点1，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，爱涛翠湖花园房产于201 0年1 0月28日办理房产登记手续，现登记在D、C名下，约定为按份共有，其中D占10%份额，C占90%份额，该房产的所有权归属应以不动产登记为准。A在二审中提交爱涛翠湖花园房产的缴费凭证，主张其为该房产出资49万元，B、C虽对此不予认可，经本院至江苏爱涛置业有限公司核实，A提交的缴费凭证真实，故本院对A出资49万元的事实予以确认。但D芳据此主张该房产系其对女儿D个人的赠与，D及B擅自将该房产90%的份额登记在C名下违背A的意愿，对此负有举证责任。现A未能提供相关证据证明其以上主张，不能推翻不动产登记效力，原审法院认定爱涛翠潮花园房产10%产权份额系D遗产，对此进行分割，并无不当。关于该房产上所设抵押贷款尚未偿还的部分，B表示自愿承担，不违反法律规定，本院予以确认。A提出爱涛翠湖花园系D个人财产其应继承其中三分之一份额的上诉请求证据不足，本院不予支持。
关于争议焦点2，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。本案中，爱涛翠湖花园房产10%份额、罗汉巷房产50%份额、博鳌房产50%份额均系D的遗产。D去世后，该三套房产中属D所有的产权份额所对应的相关财产收益亦应作为遗产进行分割。A主张继承该三套房产产生的租金收益，符合法律规定，本院予以支持。但A对于该三套房产出租的事实及租金数额应提供证据予以证实，现B、C自认罗汉巷房产出租至今，租金为每月3000元，爱涛翠湖花园房屋曾出租不超过一年，租金为每月1400元，本院予以确认。A对B、C自认的租赁情况不予认可，但对此未能提供证据，故本院确认自D去世至本院二审辩论终结时止，罗汉巷房产租金中属于D遗产的部分为63000元（3000元／月×42个月×50%），酌定爱涛翠湖花园房产租金中属于D遗产的部分为1 680元（1400元／月×1 2个月×10%），上述遗产由A、B、C各继承三分之一，因该租金实际由B收取，故由B给付A、C各21 560元。
综上，原审判决认定部分事实不清，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国继承法》第三条、第五条、第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持南京市玄武区人民法院(2014)玄孝民初字第号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项；
二、B于本判决生效之日起十日内给付A、C房屋租金各21 560元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费12800元，由A负担2800元，B、C各负担5000元；二审案件受理费4600元，由A负担2300元，由B、C各负担1150 元。
本判决为终审判决。
江苏省南京市中级人民法院
二0一五年十月二十一日
希求的背后往往紧跟着失望。一段飘然而来又飘然而逝的情缘，一架扶你上楼又被拆除的梯子，一句温馨的谎言……它们如同一个个陷阱，上面覆盖着“希望”，下面却深藏痛苦。一次掉进陷阱是意外，反复掉进陷阱是贪婪。