秦淮法院物权保护纠纷经典辩护案例：公房承租权争议不属于民事受
原创作者：庄荣华律师团队｜极简家事普法
审理法院：江苏省南京市秦淮区人民法院
案号：(2021)苏0104民初号
结案时间：2021年04月08日
案件类型：民事一审｜物权保护纠纷
文书类型：民事裁定书
办案律所：江苏圣典律师事务所 婚姻家事与财富管理部
一、案情背景
本案为单位福利公房、家庭借住引发的物权保护纠纷典型疑难案件，核心争议聚焦公房承租权归属、房屋腾退及房屋使用费赔付问题。案涉房屋系1986年原告丈夫单位分配的福利公有住房，性质为单位直管公房，并非私有产权房。
1987年，原告夫妇自愿将案涉房屋无偿借给女儿、女婿（本案被告）一家长期居住使用。后续原告丈夫、女儿先后离世，原告年事已高、体弱多病，被法院宣告为无民事行为能力人，由其女儿担任监护人。原告一方以被告长期强占房屋、转租牟利、趁原告无民事行为能力骗取签字为由，起诉要求被告腾空返还房屋、支付多年房屋使用费共计55800元。
本案被告长期合法居住案涉公房、户口早已迁入房屋内，且双方为直系亲属家庭关系，案件夹杂亲情、历史分房政策、公房权属特殊规则，法律关系复杂。庄荣华律师团队接受被告委托，全面梳理公房政策属性、历史使用事实、司法受理边界，最终成功抗辩，法院依法驳回原告全部起诉，我方全面胜诉。
二、案件核心争议焦点
1、案涉房屋属于单位福利公有住房，公房承租权确认纠纷是否属于人民法院民事案件受理范围；
2、被告长期居住、户口落户案涉房屋，是否构成非法占用、妨害原告物权；
3、双方基于家庭亲情无偿借住的历史前提下，原告主张房屋使用费是否具有事实及法律依据；
4、早年公房租赁契约到期未续期，是否直接导致承租权灭失、房屋应当返还原告。
三、本案办案难点
1、案件带有极强弱势群体舆论属性。原告为高龄老人、无民事行为能力、长期居住养老院、无自有住房，原告方以老人无家可归为由主张权利，极易引导裁判同情，对我方抗辩不利；
2、历史事实久远、证据零散。房屋借用、落户、居住事实均发生于数十年前，时间跨度大，事实梳理、证据固定难度高；
3、家事亲情纠纷掺杂政策属性。本案并非普通私有房屋侵权纠纷，涉及单位福利分房、公房承租权特殊政策，普通民事规则无法直接适用；
4、原告诉请金额明确、诉求针对性强。原告明确要求腾空房屋、返还住房、支付数万元占用费用，诉求完整，我方抗辩压力极大。
四、律师办案策略与核心突破
庄荣华律师团队针对本案公房政策属性特殊、原告弱势博取同情、历史事实复杂的办案难点，精准切入司法受理边界，确立“定性优先、政策适配、事实抗辩”的核心辩护策略，实现全案驳回起诉的胜诉结果：
1、精准界定案件法律性质，锁定核心胜诉关键点。明确案涉房屋为单位公有福利住房，公房承租权的确认、变更、归属属于公房管理行政主管部门的职权范围，不属于人民法院民事诉讼受理范围，从程序层面直接否定原告起诉基础。
2、梳理历史租赁规则，抗辩原告诉请依据不足。案涉原始租赁契约仅约定三年租期，到期后未续期，原告方主张的承租权早已缺乏有效合同依据，无权基于失效租赁关系主张物权保护、房屋返还及占用费用。
3、结合家庭居住事实，否定非法占用定性。被告一家基于原告夫妇自愿出借房屋长期居住，户口早已迁入房屋内，数十年居住合法有据，不存在强行占有、恶意妨害情形，原告诉称侵权无事实支撑。
4、否定房屋使用费赔付基础。双方属于直系亲属家庭关系，早年无偿借住无任何有偿使用约定，原告无任何证据证明双方存在租赁、付费合意，其主张每月1800元房屋使用费无合同及法律依据。
5、区分情理与法理，剥离弱势舆论干扰。庭审中明确：老人居住困境属于情理范畴，但司法裁判以法律及政策为依据，公房权属争议有专属处理渠道，不能突破司法受理规则裁判，成功引导法院回归法律本身审理案件。
五、诉讼办案流程
1、案涉房屋为1986年单位福利公房，1987年原告夫妇自愿交由被告一家居住使用，1994年被告全家户口迁入案涉房屋；
2、原告丈夫、女儿先后去世，原告被宣告为无民事行为能力人，长期居住养老院；
3、原告监护人以被告强占房屋、转租牟利、骗取签字为由，向秦淮法院提起物权保护纠纷诉讼，要求腾房、支付占用费；
4、律师接受被告委托，梳理公房政策、租赁契约、户口落户、历史居住全部事实，制定程序性抗辩+实体抗辩双重思路；
5、庭审充分发表辩护意见，明确案件不属于民事受理范围，最终法院采纳我方全部抗辩观点，裁定驳回原告起诉。
六、最终案件胜诉结果
核心胜诉成果：法院认定公房承租权争议不属民事受理范围，依法驳回原告全部起诉，我方无需腾房、无需支付任何房屋使用费
1、全案驳回起诉：原告全部诉讼请求被法院裁定驳回，案件从程序上彻底终结；
2、免除全部赔偿责任：我方无需支付原告诉请的55800元房屋使用费，亦无需承担后续占用费用；
3、保住房屋居住权益：无需腾空、返还案涉公房，被告合法居住权益得以完整保留；
4、彻底了结家事房产纠纷：本案终审裁定生效，原告无权再基于同一事实重复起诉，无后续遗留纠纷。
七、本案裁定文书（脱敏原版）
江苏省南京市秦淮区人民法院 民事裁定书
(2021)苏0104民初号
原告：A，女，汉族。
法定代理人：B（原告之女）。
被告：C、D。
原告A向一审法院起诉请求:1、依法判令被告立即停止妨害南京市秦淮区案涉房屋并腾空、返还给原告；2、依法判令被告支付给原告自2018年5月以来房屋使用费55800元（暂计至起诉之日，并以1800元／月的标准计算至实际给付之日）。
事实与理由：南京市秦淮区案涉房屋，系1986年原告丈夫E单位分发给原告夫妇的福利住房，同年被告C与原告女儿F结婚，原告夫妇将案涉房屋借与被告夫妇临时使用。2018年5月E去世，2019年12月F去世。此后，原告多次向两被告要求返还案涉房屋，但被告均百般推托并一直强占、妨害原告使用，并且趁原告无民事行为能力之际，骗原告在房屋转让协议上签字。原告年老体弱、有家不能回，只得寄宿护理院，现已无法承担巨额护理费用。另据原告所知，案涉房屋被被告转租，租金约为1800元／月。2020年11月30日，南京市玄武区人民法院宣告原告为无民事行为能力人并指定原告之女B为原告的监护人。综上，为维护原告合法权益，使老人有家可归，特诉至法院，恳请法院查明事实，依法支持原告的诉讼请求。
被告辩称：原告起诉的依据是租赁证，根据租赁证最原始的记载，租期是三年，超过三年期限的情况下，需要另行办理新的租赁证，并进行相应的续期，如果不办理续期，则视为租赁关系自然终结。本案中，E在1992年之后从未办理过新的租赁证，因此与单位之间的租赁关系，从合同角度讲已经得不到确认。两位老人之前均表达过房屋由被告长期使用，原告在被确认为限制民事行为能力人之前也是这个意思，本案的诉讼是由原告的法定代理人发起的，虽然原告现在为限制民事行为能力人，但此前的意思表示仍然是有效的。对于原告的第二项诉讼请求，原告与被告间并没有使用的合同关系，且原、被告系家庭关系，原告主张使用费没有事实依据。综上，请求法院裁定驳回原告的起诉。
法院经审理查明：A与E原系夫妻，生有B、F等子女；C与F原系夫妻，并生有女儿D。2018年5月，E去世。2019年12月，F去世。案涉房屋系E生前所在单位分配给E的福利住房。1987年，A、E将案涉房屋交给F、C使用。1992年7月，江苏省省级机关事务管理局房产处与E就案涉房屋签订《公有住房租赁契约》，由E承租案涉房屋。1994年，C、F及D将户口迁至案涉房屋内。2020年1月，B登报声明案涉房屋《公有住房租赁契约》遗失、作废。2020年4月，B想以A名义办理新的《公有住房租赁契约》，但办理时，被江苏省省级机关事务管理局房产处工作人员要求以E的名义签名。
另查明，A、E以前居住在E生前所在单位分配的某房屋1，后该处房屋拆迁，被安置到某房屋2，二人一直居住在此。2013年4月，A、E将该房产赠与F。2019年12月，D通过继承取得该房屋产权。现A居住在养老院。
本院认为，A要求C、D腾空返还案涉公有住房并给付使用费，其诉讼请求的基础是主张其为案涉公有住房承租人，但公有住房承租权的确认不属于人民法院受理民事诉讼的范围，应由相关主管部门处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项之规定，裁定如下：驳回原告A的起诉。
如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
八、律师专业点评
本案是南京地区公房物权保护纠纷的标杆指导性案例，清晰界定了公房纠纷的司法受理边界，极具实务参考价值。很多当事人混淆私有房屋与公有住房的纠纷处理规则，认为只要是房屋占用、腾退争议，均可以向法院提起民事诉讼，实则存在重大法律误区。
公有住房属于单位福利政策性住房，公房承租权的确认、变更、续期、归属，均属于公房管理行政部门的专属职权，不属于平等民事主体之间的财产争议，不在人民法院民事案件受理范围内。即便存在家庭占用、居住争议，法院也无权直接裁判公房承租权归属及腾退返还。
同时本案明确：家庭成员之间无偿借住公房、长期落户居住，无有偿使用约定的，一方事后单方主张房屋占用使用费，无任何事实与法律依据。家事房产纠纷中，不能仅凭弱势身份、情理困境突破法定司法受理规则，裁判始终以法律及政策为核心依据。
九、办案感悟与当事人维权指引
涉及单位福利公房、直管公房的居住、腾退、承租权争议，当事人务必区分维权渠道，避免盲目起诉、浪费诉讼成本。公房权属、承租权争议，优先向单位房管部门、机关事务管理局等主管单位申请行政处理、变更登记，而非直接提起民事诉讼。
对于历史形成的家庭公房借住、落户、长期居住情形，若无侵权、恶意侵占事实，亲属之间事后反悔主张腾房、收取高额占用费，法院普遍不予支持。面对家事公房纠纷，应当优先协商调解，精准区分行政处理与司法诉讼边界，依托专业律师制定合法合规的维权、应诉方案，避免诉求落空。
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